كتب: صهيب شمس
تناول هذه التغطية التطورات القانونية المرتبطة بإيجار الأماكن وإعادة تنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر، وتلقي الضوء على المادة 4 من القانون رقم 164 لسنة 2025 التي تنص على سريان بعض الأحكام المتعلقة بذلك الإيجار، مع توضيح آلية تطبيقها خلال واشنط فترة لجان التقيم والحصر. وبالذات، تبيّن المادة المذكورة أن الزيادة الإيجارية القانونية ستُطبق اعتبارًا من موعد استحقاق الأجرة الشهرية التالية لتاريخ العمل بالقانون وفق فئات المناطق المحدة. كما تنص على سقوف وحدود دنيا لهذه الزيادات، تفاوت بحسب طبيعة المنطقة الجغرافية التي تقع فيها الوحدة المؤجرة لغرض السكني. وتفرض كذلك آلية لسداد الفروق التي قد ترتب نتيجة تطبيق الزيادات خلال فترة لجان الحصر حتى انتهاء أعمالها. وتبرز هذه المادة كجزء من حزمة تشريعية أعقبتها قرات عملية لتحديد آليات العمل وتحديد نطاق التطبيق في المحافظات، وهو ما يعز تنظيم العلاقة بين طرفي العقد ويقوّي مفهوم الاستقرار الإيجاري في سياقات مختلفة من المناطق. تدفع هذه التطورات إلى متابعة وثيقة لقرات المحافظية وتشكيل لجان الحصر وربطها بتقسيم المناطق إلى فئات رئيسية، وهو ما ينعكس على مستوى التزام والفروق المحتملة بين الأجرة القانونية السابقة والأجرة الجديدة. ولأن الأمر يخص تنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر، فإن التغير يفرض على الطرفين توخي الحذر والفهم الدقيق لبنود القانون، خصوصًا مع وجود تمديد محتمل في عمل لجان التقيم وفق القرات الحكومية الأخيرة.
الإطار القانوني والقواعد المنظمة
وفق المادة 4 من القانون رقم 164 لسنة 2025، سرياً اعتبارًا من الموعد المعني، تكون القيمة الإيجارية القانونية لأماكن المؤجرة لغرض السكني والتي تخضع لأحكام هذا القانون، وفي المناطق المتميزة، بواقع عشرين مضاعفًا من القيمة الإيجارية السارية وبحد أدنى قدره ألف جنيه. أما في المنطقتين المتوسطة والاقتصادية، فتنص المادة على أن الزيادة تكون بواقع عشرة أمثال القيمة الإيجارية السارية، مع حد أدنى قدره أربعمائة جنيه لأماكن الكائنة في المناطق المتوسطة. أما المناطق الاقتصادية فتلزم بالقيمة الثابتة المائتين وخمسين جنيهًا شهريًا. وتلتزم جهة المستأجر، أو من امتد إليه عقد الإيجار، بسداد الأجرة الشهرية وفق هذه القيود حتى انتهاء لجان الحصر المشار إليها في المادة 3 من القانون من أعمالها. كما تفرض المادة أن يبدأ المستأجر بسداد الفروق المستحقة، إن وجدت، على أقساط شهرية خلال مدة مساوية لمدة التي استحقت عنها، وذلك بدءًا من اليوم التالي لنشر القرار المحافظ المختص كما هو منصوص عليه في الفقرة الأخيرة من المادة 3. هذه القواعد تشكل إطاراً ثابتاً لتحديد التزامات الأطراف وتحديد الفوارق المحتملة بين القيم السابقة والقيم الاحقة.
الزيادة المرتقبة بعد تمديد لجان تقيم الوحدات
جدرياً، تُشير المعلومات الواردة إلى أن الدكتور مصطفى مدبولي رئيس الوزراء أصدر قراً بمد عمل لجان حصر المناطق التي بها وحدات مؤجرة لغرض السكني وفق قانون تنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر لمدة ثلاثة أشهر إضافية، وتحديداً بدءاً من 15 نوفمبر 2025. هذا التمديد يمنح الجان مهلة إضافية لإتمام حصر المناطق وتحديد الفئات الثلاث التي تقسم إليها الوحدات السكنية: المناطق المتميزة، والمناطق المتوسطة، والمناطق الاقتصادية. وبناء على هذا التطور، ستظل الأجرة الشهرية تسد وفق القيم التي نصت عليها المادة 4 من القانون نفسه، مع احتمال وجود فروقات قد تُترجم إلى دفعات مقسطة وفق ما تقره الجان وتصدره قرات المحافظين المختصين. وعلى الرغم من التمديد، فإن الإطار العام لتحديد الزيادات وفق فئات المناطق يبقى قائماً، مع اشتراط سداد الفروق إن وجدت وفق الآليات الزمنية المقرة.
آلية سداد الفروق وفق القانون
تنص المادة على أن المستأجر يلتزم بسداد الأجرة الشهرية وفق القيم الجديدة حتى انتهاء لجان الحصر، بالإضافة إلى دفع الفروق التي قد ترتب نتيجة تطبيق الزيادات. وتحد المادة أن هذه الفروق، إن وجدت، يجب أن تُسدَّد على أقساط شهرية متساوية خلال المدة التي تقطع عن المديونية الناتجة عن الفترة التي استحقت عنها الفروق. وبهذا تكون آلية السداد محدة بزمن مقارن مع فترة الاستحقاق الأصلية، ما يتيح لمستأجرين تخفيف العبء المالي عبر توزيع الدفع. وفي السياق نفسه، تظل الحاجة إلى متابعة التحديثات الإدارية والقانونية مطلوبة لضمان تطبيق الآلية بشكل دقيق وفق القرات التي تصدرها المحافظات والمؤسات المعنية. وفي هذه النقطة، يبقى التزام بالجدول الزمني والتنسيق مع لجان الحصر عائداً إلى المستأجرين والمؤجرين على حد سواء مع وجود إطار تنظيمي واضح.
قرار تمديد العمل وتأثيره الإداري
تؤكد التطورات الأخيرة أن قراً قضائياً وإدارياً صدر بخصوص تمديد عمل لجان الحصر لمدة ثلاثة أشهر إضافية بدءاً من 15 نوفمبر 2025، ما يعني استمرار العمل بتقسيم المناطق وتحديد فئاتها حتى استكمال الحصر والتثبيت النهائي لزيادات وفق القيم الجديدة. وهذا التمديد يهدف إلى توفير مساحة زمنية إضافية لجان الحصر لمباشرة في عملها وتفادي أي نقص في البيانات أو التأخير في التصنيف. كما يعز هذا التمديد ثقة الأطراف المعنية بجهود الدولة في تنظيم السوق الإيجاري وتوحيد المعاير، بما يضمن تطبيق القانون بشكل سلس قدر الإمكان خلال الفترة الانتقالية. وستواصل المحافظات إصدار القرات الازمة بتحديد تشكيل لجان الحصر في نطاق كل محافظة، وتحديد الفئات الثلاث الرئيسية لوحدات المؤجرة.
تشكيل لجان الحصر وتحديد المناطق
بحسب الفقرة المنصوصة في المادة الثة من القانون، يقوم المحافظ المختص بإصدار قرار بتشكيل لجان الحصر في نطاق كل محافظة، وتختص هذه الجان بتقسيم المناطق التي تضم وحدات مؤجرة لغرض السكنى إلى ثلاث فئات رئيسية: المناطق المتميزة، والمناطق المتوسطة، والمناطق الاقتصادية. هذا التقسيم هو الأساس في تطبيق الزيادات الإيجارية وفق القيم التي حدها القانون، وهو ما يتيح وضوحاً أكبر في التزامات وتوزيعاً منطقياً لمسؤوليات بين المؤجرين والمستأجرين. وتعمل هذه الجان ضمن إطار زمني محد وتحت إشراف المحافظ المختص، وتصدر قراتها وفق البيانات الحقية التي تحصل عليها من الميدان. كما أن تشكيل الجان وتحديد المناطق يسهمان في تحقيق العدل في تطبيق الزيادات، خصوصاً أن كل منطقة تخضع لنطاق اقتصادي مختلف يجعل من العادلة تطبيق قيم مختلفة لزيادة الإيجارية وفق المعاير المذكورة.
مناطق التقيم وآثارها التنظيمية
من المهم فهم أن تقسيم المناطق إلى فئات متميزة ومتوسطة واقتصادية ليس مجرد تصنيف جغرافي فحسب، بل هو إطار تنظيمي يؤثر مباشرة في قيمة الأجرة وقابلية تطبيقها. فالمناطق المتميزة تخضع لزيادة مضاعفة بنسبة عشرين من القيمة السارية مع حد أدنى قدره ألف جنيه، فيما المناطق المتوسطة والخاصة بالاقتصاد تحمل عشر أمثال القيمة الإيجارية السارية مع فروق قد تكون مختلفة وفق الحد الأدنى المعمول به: لأماكن في المناطق المتوسطة حد أدنى قدره 40 جنيه، ولمناطق الاقتصادية قيمة ثابتة قدرها 250 جنيهًا شهرياً. وتبقى هذه المعاير مرتبطة بإجراءات لجنة الحصر وتحديد التصنيف النهائي لوحدة وفق البيانات الحقية في كل منطقة. هذه التصنيفات تيح لدولة تنظيم السوق وتحديد آليات الضبط بما يحق العدالة ويحافظ أيضاً على استقرار الإيجار عند تطبيقه، مع الأخذ في الاعتبار أن الجان ستواصل عملها حتى انتهاء أعمالها وفق القرار الحكومي والقرات الصادرة عن المحافظين في المحافظات المختلفة.
ملاحظات تطبيق القانون في الواقع اليومي
يظل التطبيق الواقعي لهذه الأحكام يتطلب التزاماً دقيقاً من المستأجر والمؤجر معاً، وكذلك متابعة مستمرة لقرات المحافظين المختصين وتحديثات لجان الحصر. وفي ضوء تمديد العمل حتى منتصف نوفمبر 2025، تزايد أهمية معرفة كل طرف لآلية احتساب الزيادة والفروق، وكيفية سدادها وفق الترتيبات الزمنية التي تيحها المادة 4 من القانون. كما أن التزام بالحدود الدنيا والقيم المضافة عبر فئات المناطق يضمن تحقيق التوازن بين حماية المساكن وتأمين حقوق المالكين، في سياق تشريعي يهدف إلى تنظيم العلاقة الإيجارية في بيئة اقتصادية متنوعة. هذه المعطيات تضع المستأجرين والمؤجرين أمام إطار قانوني واضح يحد من النزاعات ويقرب إلى مفاهيم الاستقرار السكني ضمن منظومة جديدة من التنظيم والإشراف الإداري.
خلاصة دور لجان التقيم في تنظيم العلاقة المؤجرة
تعكس هذه التطورات دور لجان التقيم والتثمين في تنظيم العملية الإيجارية من خلال التحق من المناطق وتحديد التصنيفات وتطبيق الزيادات وفق القواعد المحدة. ومع تمديد عمل هذه الجان، يتضح أن الهدف ليس مجرد فرض زيادات بل ضبط العلاقة بين المؤجر والمستأجر عبر دليل واضح يحد الفروقات المحتملة وكيفية سدها، بما يحق التوازن والشفافية. ستبقى القرات الحكومية والمحلية هي المرجعية النهائية في تنفيذ هذه القيم، مع الحفاظ على سماحته لمستأجرين بالدفع وفق آليات مقبولة، واستمرار المستأجرين في متابعة العقود وتحديثاتهم عند تغير التصنيف أو قيمة الأجرة. في النهاية، يبقى التزام الطرفين وتفعيل آليات الجان الحصر أحد الأعمدة الأساسية لضمان تطبيق القانون بنجاح وشفافية، وتجنب أي غموض قد يثير النزاعات، مع الإشارة إلى أن القرار النهائي يظل مرتبطاً بتشكيل الجان وتحديد المناطق وفق المادة الثة من القانون وبموافقة المحافظ المختص.
يمكنك قراءة المزيد في المصدر.
لمزيد من التفاصيل اضغط هنا.
