كتبت: فاطمة يونس
تؤكد بنود قانون الإيجار القديم إطاراً واضحاً يحدّد حالتين يجوز فيهما الإخلاء الفوري للوحدة المؤجرة، مع الالتزام بجميع الأسباب الأخرى للإخلاء الواردة في القانون رقم 136 لسنة 1981. الهدف من هذا الإطار هو تحقيق توازن دقيق بين حقوق المالكين والمستأجرين وتنظيم العلاقة الإيجارية بما يمنع إساءة استغلال حق الانتفاع ويضمن الاستقرار في سوق الإيجار.
الإطار القانوني للإخلاء الفوري للوحدة المؤجرة
يذكر النص صراحة أن هناك حالتين يجوز فيهما الإخلاء الفوري للوحدة المؤجرة، مع الإبقاء على الأسباب الأخرى للإخلاء التي تتناولها أحكام القانون 136 لسنة 1981. ويُلزم المستأجر أو من امتد إليه عقد الإيجار بإخلاء الوحدة المؤجرة وتسليمها للمالك في نهاية المدة القانونية المنصوص عليها في المادة (2) من مشروع القانون، أو فور تحقق إحدى الحالتين الواردتين.
الحالتان المجيزتان للإخلاء الفوري للوحدة المؤجرة
في الحالة الأولى، ثبوت ترك المستأجر للوحدة المؤجرة مغلقة لمدة تزيد على سنة كاملة دون مبرر قانوني، وهو ما يدل على عدم حاجته الفعلية للعين المؤجرة وإساءة استعمال حق الانتفاع بها. أما الحالة الثانية، فثبوت امتلاك المستأجر أو المستفيد من امتداد العقد لوحدة أخرى، سكنية أو غير سكنية وفقاً للأحوال، قابلة للاستخدام في الغرض ذاته الذي استؤجرت من أجله الوحدة محل التعاقد، وهذا يمنع احتكار الوحدات وتعطيل الانتفاع بها.
إجراءات الإخلاء والتدابير القانونية
وفي حال امتناع المستأجر عن الإخلاء بعد تحقق إحدى الحالتين، يحق للمالك التقدم إلى قاضي الأمور الوقتية المختص لإصدار أمر بطرد الممتنع فوراً، وذلك دون الإخلال بحق المالك في طلب التعويض عند الاقتضاء. وهذا الإجراء يعزز سرعة تنفيذ الإخلاء ويضمن أن تكون النتائج متسقة مع الغرض من الإطار القانوني الجديد. كما يؤكد النص أن حق المالك في اللجوء إلى القضاء يبقى قائماً للتعويض أو المطالبات الأخرى وفقاً لما يقتضيه القانون.
حقوق المستأجر والدعاوى القضائية
من جانب آخر، منح القانون المستأجر حق اللجوء إلى القضاء برفع دعوى موضوعية للطعن في قرار الإخلاء. غير أن هذا الطعن لا يوقف تنفيذ أمر الطرد الصادر من قاضي الأمور الوقتية، بهدف ضمان سرعة الفصل ومنع التحايل أو إطالة النزاع. ويهدف هذا المبدأ إلى حماية مصالح المالك وتأكيد جدية الإجراءات الإيجارية بما يخدم الاستقرار في السوق وحقوق الطرفين في آن واحد.
التوازن الإيجاري وآثار النص
يؤكد النص أن الهدف الرئيسي هو تحقيق توازن بين حقوق المالكين والمستأجرين من خلال وضع ضوابط واضحة للإخلاء الفوري للوحدة المؤجرة. كما يبرز في قوامه التأكيد على أن الإخلاء لا يجوز أن يكون سبيلاً لإساءة استخدام الحقوق أو تعطيل الانتفاع بالوحدات بشكل غير مبرر. وبناء على ذلك، يصبح اللجوء إلى قاضي الأمور الوقتية خطوة حاسمة لضمان تنفيذ الإخلاء وفقاً للإطار المعد، مع مراعاة حقوق الطرفين وخصوصاً حق المالك في التعويض عند الاقتضاء.
تتضح من هذا الإطار أن القانون الجديد يسلّط الضوء على شرطين محددين للإخلاء الفوري، مع الحفاظ على بقية الأسباب الواردة في قانون الإيجار القديم 136 لسنة 1981. كما أنه يضع آليات عملية لتنفيذ الإخلاء وتحديد من يملك الحق في الطعن وكيفية استمرار الحقوق في حال الاعتراض. وبذلك يعزز النص السلوك القانوني السليم في العلاقات الإيجارية، ويقلل من حالات الاحتكار أو تعطيل الانتفاع بالوحدات السكنية والتجارية على حد سواء. كما أنه يتيح للملاك خيارات قانونية واضحة للمطالبة بتنفيذ الإخلاء في حال تحقق إحدى الحالتين، بما يضمن سرعة الفصل وتوفير الإطار الضروري للالتزامات المتبادلة بين الأطراف.
تؤكد هذه الأحكام مجتمعة أن المصلحة العامة تقتضي تنظيماً دقيقاً لإخلاء الوحدات المؤجرة، خاصة حين تتعزز مسؤوليات المستأجرين وتتماشى مع أهداف القانون في حماية ملكية المالكين وتنظيم استخدام العين المؤجرة بما يحافظ على التوازن الاقتصادي والاجتماعي للسوق الإيجاري في البلاد.
يمكنك قراءة المزيد في المصدر.
لمزيد من التفاصيل اضغط هنا.
