كتب: إسلام السقا
تعتبر صناديق الاستثمار العقاري ذات الإيجار الصافي (Net Lease REITs) من الأدوات الاستثمارية المفضلة لتأمين دخل منتظم، خاصة للمخططين للتقاعد. وتعتمد هذه الهيكلية الإيجارية على قيام المستأجر، وليس المالك، بدفع الضرائب العقارية والتأمين والصيانة بالإضافة إلى الإيجار الأساسي، مما يقلل من تقلبات التدفق النقدي ويحول العقارات إلى أصول تشبه السندات طويلة الأجل ذات زيادات تعاقدية في الإيجار.
تتميز خمسة صناديق عقارية بارتفاع معدلات الإشغال فيها لتصل إلى ما يقرب من 99%، مع نسب توزيع أرباح من التدفقات النقدية التشغيلية المعدلة (AFFO) تتراوح بين منتصف الستينيات وأوائل السبعينيات، بالإضافة إلى رفع توقعات أرباح عام 2026.
Realty Income: توزيعات شهرية ونطاق عالمي
تمتلك شركة Realty Income محفظة عالمية متنوعة تشمل قطاعات التجزئة، الصناعة، الألعاب، ومراكز البيانات، بقيمة سوقية تبلغ حوالي 56.2 مليار دولار. وقد ارتفعت نسبة العملاء من الدرجة الاستثمارية لتشكل 34% من الإيجار السنوي، وبلغت نسبة إشغال المحفظة في الربع الثاني من عام 2026 نحو 98.8%.
وقد رفعت الشركة توزيعاتها الشهرية لتصل إلى 0.2715 دولار للسهم، بمعدل سنوي قدره 3.258 دولار. كما شهدت التدفقات النقدية التشغيلية المعدلة نمواً بنسبة 3.8% لتصل إلى 1.09 دولار للسهم، مع رفع توقعات عام 2026 إلى ما بين 4.44 و4.45 دولار للسهم. وتتمتع الشركة بتصنيف ائتماني A من وكالة فيتش، رغم وجود مخاطر تتعلق بتركيز الائتمان حيث يأتي 65.7% من الإيرادات من مستأجرين خارج الدرجة الاستثمارية.
Agree Realty: قوة قطاع التجزئة والميزانية الحصينة
تتخصص Agree Realty في عقارات التجزئة، حيث تمتلك 2,825 عقاراً في جميع الولايات الأمريكية. وتعتمد بشكل كبير على سلاسل التجزئة الكبرى والموثوقة، إذ تشكل الشركات ذات الدرجة الاستثمارية حوالي 73.2% من إجمالي إيرادات الإيجار السنوية، بما في ذلك عقود مع Walmart وBP.
وصلت نسبة الإشغال في المحفظة إلى مستوى قياسي بلغ 99.8%. وارتفعت التوزيعات الشهرية إلى 0.267 دولار للسهم، بمعدل سنوي قدره 3.204 دولار. وتستند الشركة إلى ميزانية قوية مدعومة بسيولة تبلغ 1.9 مليار دولار، رغم ارتفاع مصروفات الفائدة التي وصلت إلى 40.3 مليون دولار مقارنة بـ 32.3 مليون دولار في العام السابق.
NNN REIT: سجل حافل من زيادة التوزيعات
تتميز NNN REIT بكونها صندوقاً متخصصاً في عقارات التجزئة ذات الإيجار الصافي الثلاثي، وتدير 3,774 عقاراً تركز على خدمات السيارات، المتاجر الصغيرة، والتعليم المبكر. وما يميزها هو طول مدة العقود، حيث يبلغ متوسط مدة الإيجار 10.1 سنوات.
حققت الشركة نسبة إشغال بلغت 99.1%، ورفعت توزيعاتها الربع سنوية إلى 0.62 دولار للسهم، وهو ما يمثل الزيادة رقم 37 على التوالي. ورغم قوة نموذجها الممول ذاتياً، تواجه الشركة تحديات تتعلق بإعادة التمويل، حيث يستحق دين بقيمة 350 مليون دولار في ديسمبر 2026 بأسعار فائدة قد تكون أعلى من العقود السابقة.
W. P. Carey: نمو صناعي مرتبط بالتضخم
تعد W. P. Carey صندوقاً عالمياً متنوعاً يميل نحو القطاع الصناعي والمستودعات مع تواجد قوي في أوروبا. ويتميز نموذجها بأن 47.8% من إيراداتها مرتبطة بمؤشر أسعار المستهلك (CPI)، بينما يخضع أكثر من 99% من الإيرادات لزيادات إيجارية تعاقدية.
ارتفع الإيجار للمتاجر القائمة بنسبة 2.6% في الربع الثاني من عام 2026. ورفعت الشركة توزيعاتها الربع سنوية إلى 0.94 دولار للسهم، بمعدل سنوي قدره 3.76 دولار. وتعتمد الميزانية على دين ثابت بنسبة 95%، إلا أن الشركة تواجه مخاطر تتعلق بالانكشاف على العملات الأجنبية وتراجع إيجارات المتاجر في أوروبا.
Essential Properties: رافعة مالية منخفضة ونمو مستقر
تركز Essential Properties على المستأجرين في السوق المتوسطة، مثل مراكز غسيل السيارات، والخدمات الطبية، والمطاعم السريعة. وتمتلك محفظة تضم 2,493 عقاراً بمتوسط مدة إيجار تبلغ 14.3 سنة، ونسبة إشغال تصل إلى 99.6%.
رفعت الشركة توزيعاتها الربع سنوية إلى 0.32 دولار للسهم، بمعدل سنوي قدره 1.28 دولار. وتعتبر الشركة الأقوى من حيث الميزانية العمومية في هذه المجموعة، حيث تمتلك أقل نسبة رافعة مالية (صافي الدين إلى EBITDAre تبلغ 3.5 ضعف) وسيولة تبلغ 1.7 مليار دولار، رغم تحدي إعادة تمويل قرض بقيمة 430 مليون دولار في فبراير 2027.
