الرقابة المالية تصدر الإصدار الثاني لمعايير التقييم العقاري

كتبت: سلمي السقا

أصدرت الهيئة العامة للرقابة المالية برئاسة الدكتور إسلام عزام الإصدار الثاني من المعايير المصرية للتقييم العقاري، وذلك بعد مرور أكثر من 11 عامًا على صدور الإصدار الأول. وتأتي هذه الخطوة في إطار مساعي الهيئة لرفع كفاءة الأسواق المالية غير المصرفية، وتعزيز جودة وموثوقية عمليات التقييم المرتبطة بالأنشطة الاقتصادية على الصعيدين المحلي والدولي.

جاء هذا الإصدار بموجب قرار مجلس إدارة الهيئة رقم (191) لسنة 2026، استنادًا إلى أحكام قانون تنظيم الرقابة على الأسواق والأدوات المالية غير المصرفية رقم (10) لسنة 2009، والقوانين المنظمة لأنشطة التأمين وسوق رأس المال والتأجير التمويلي والتمويل العقاري. وتهدف هذه المعايير إلى بناء أسواق تتمتع بالشفافية والكفاءة، مرتكزة على معايير واضحة تتماشى مع التطورات السوقية والبيئة التشريعية والاقتصادية في مصر.

دعم الاستثمار والتمويل العقاري

أوضح الدكتور إسلام عزام، رئيس الهيئة، أن معايير التقييم العقاري تكتسب أهمية استراتيجية في دعم أنشطة التمويل والاستثمار العقاري، بالإضافة إلى صناديق الاستثمار العقاري وكافة الأنشطة المرتبطة بالأصول العقارية. وأشار إلى أن هذه المعايير تمثل دفعة فنية قوية تساهم في تعزيز دور هذه الأنشطة في الاقتصاد الوطني، من خلال زيادة موثوقية أعمال التقييم، مما ينعكس إيجابًا على جذب المستثمرين الأجانب والمحليين ويرفع من القدرة التنافسية للقطاع إقليميًا.

وأكد عزام أن إعداد هذه المعايير قد راعى التوافق التام مع المعايير الدولية للتقييم (International Valuation Standards - IVS) وفقًا لأحدث إصداراتها السارية منذ عام 2025، مع ضمان اتساقها الكامل مع الأطر التشريعية والتنظيمية المصرية، بما يضمن تطبيق منهجيات تقييم تتسم بالموضوعية والشفافية والقابلية للمقارنة دوليًا.

أخلاقيات المهنة وضوابط العمل

تفرض المعايير الجديدة على المقيم الالتزام بمجموعة من الضوابط الأخلاقية والمهنية، حيث يجب على المقيم وفريق عمله التحلي بالكفاءة المهنية والامتثال الكامل للمعايير، والابتعاد عن أي سلوكيات قد تنطوي على الاحتيال أو الخداع أو الإخلال بالأمانة. كما تشدد المعايير على ضرورة التعامل بإنصاف وموضوعية مع العملاء، والحفاظ على الاستقلالية والإفصاح عن أي تعارض محتمل في المصالح.

وتخضع عملية التقييم لمراقبة صارمة لضمان الجودة، مع إلزام المقيمين بالاحتفاظ بكافة البيانات والمعلومات المتعلقة بالتقييم لمدة لا تقل عن 5 سنوات من تاريخ إعداد التقرير، أو لمدة عامين من تاريخ صدور آخر إجراءات قضائية متعلقة بالأصل العقاري محل التقييم. كما تحدد المعايير نطاق التقييم ومتطلباته، بما في ذلك دقة المعلومات، وتحديد الغرض من التقييم، وتاريخه، والعوامل البيئية والاجتماعية المحيطة.

أساليب التقييم ومنهجيات العمل

تتضمن المعايير شرحًا تفصيليًا لأسس التقييم وكيفية تحديد أعلى وأفضل استخدام للأصل، حيث حددت ثلاثة أساليب رئيسية للتقييم وهي: أسلوب السوق، وأسلوب الدخل، وأسلوب التكلفة. ويجب على المقيم اختيار أسلوب أو أكثر بناءً على تعريف القيمة والغرض من التقييم، مع إمكانية استخدام أساليب متعددة للوصول إلى مؤشر قيمة موثوق في حال عدم كفاية المعلومات الواقعية.

وتشدد الضوابط على ضرورة استناد التقييم إلى معلومات واقعية مثل القياسات والأسعار المنشورة، مع مراعاة التوازن بين الدقة والوضوح والاكتمال. كما تولي المعايير اهتمامًا كبيرًا بتقارير التقييم باعتبارها ركيزة للامتثال، حيث وضعت حدًا أدنى للعناصر التي يجب أن يتضمنها التقرير، لضمان توضيح أساليب التقييم والمدخلات وإدارة المخاطر وتوثيق النتائج.

تغطية العقارات تحت التطوير والمرفقات الفنية

تشمل المعايير الجديدة قواعد تقييم العقارات تحت التطوير، سواء كانت بناء مبانٍ جديدة، أو أراضي لم يسبق تطويرها، أو إعادة تطوير الأراضي السابقة، أو تحسين المنشآت القائمة. كما تغطي الحقوق المترتبة على العقار مثل الملكية، والحقوق الثانوية كالحيازة والإيجار، وحق الانتفاع.

وقد أضافت الهيئة مجموعة من التطبيقات العملية لتيسير العمل على المقيمين وبناء قدراتهم، تتضمن رسومًا توضيحية لعملية التقييم، وتطبيقات خاصة بإعداد القوائم المالية، وحالات التمويل العقاري والإيجار التمويلي، وتقييم المشروعات والعقارات تحت الإنشاء، بالإضافة إلى نموذج استرشادي لتقرير التقييم. ويأتي هذا في دليل مصاحب يتجاوز 140 صفحة مقسم إلى 9 أبواب تغطي كافة جوانب هيكل ومعايير التقييم والتوثيق.