كتب: صهيب شمس
حققت شركة جي بي مورغان لإدارة الأصول نجاحاً كبيراً بإغلاق صندوقها الأول للاستثمار في العقارات الصناعية بنظام الإيجار الصافي في الولايات المتحدة، حيث بلغت إجمالي الالتزامات 1.1 مليار دولار. وتجاوزت هذه القيمة المستهدف الأصلي للصندوق، والذي كان محدداً بـ 500 مليون دولار، بأكثر من الضعف، مما يعكس طلباً قوياً على هذا النوع من الاستثمارات العقارية.
استراتيجية الاستثمار والتوسع في السوق
يركز الصندوق الجديد، المعروف باسم جي بي مورغان نت ليس ريل استيت فاند II، على الأصول الصناعية ذات المستأجر الواحد، بالإضافة إلى أصول التخزين الصناعي الخارجي عبر الولايات المتحدة. وتعتمد هذه الاستراتيجية على عقود إيجار طويلة الأجل من نوع (triple-net leases)، حيث تستهدف العقارات الحيوية لسلاسل الإمداد.
وتأتي هذه الخطوة في وقت يشهد فيه نشاط معاملات الإيجار الصافي تعافياً ملحوظاً بعد التباطؤ الذي شهده عام 2023. ويربط الصندوق أهدافه بين نمو التصنيع، وتوجهات إعادة توطين الصناعات، والطلب المتزايد على الائتمان الخاص الذي يدعم أنشطة البيع وإعادة الاستئجار.
قاعدة مستثمرين عالمية ومتنوعة
استقطب الصندوق التزامات من مستثمرين مؤسسيين وأفراد من الثروات الخاصة في مناطق جغرافية واسعة تشمل الولايات المتحدة، ومنطقة آسيا والمحيط الهادئ، والشرق الأوسط. وقد ساهمت مؤسسات التقاعد، والأوقاف، وشركات التأمين في دعم هذا الجمع الرأسمالي الضخم.
ومن اللافت أن أكثر من نصف المشاركين في هذا الصندوق هم مستثمرون جدد على منصة جي بي مورغان لإدارة الأصول العقارية في الأمريكتين، مما يساهم في توسيع قاعدة رأس المال الخاصة بالشركة. ومن بين أبرز المساهمين، قدمت جمعية معاشات موظفي مقاطعة لوس أنجلوس التزاماً بقيمة 200 مليون دولار.
نمو سوق العقارات الصناعية والتخزين
يعزز هذا الصندوق العمل الذي بدأته الشركة من خلال شراكتها مع زينيث لتخزين العقارات الصناعية الخارجية (Zenith Industrial Outdoor Storage). وكانت هذه الشراكة قد شهدت مؤخراً إعادة تمويل لمحفظة تضم 14 عقاراً بقيمة 130 مليون دولار عبر تسهيلات ائتمانية من كيب بنك، وتغطي هذه الأصول حوالي 130 فداناً من الأراضي القابلة للاستخدام في الولايات المتحدة، مع تركز نحو 70% منها في أسواق الجنوب الشرقي ذات النمو المرتفع.
وتشير البيانات إلى أن المستثمرين يولون أهمية كبرى لمدة عقود الإيجار؛ حيث بلغ متوسط معدل العائد (cap rate) للأصول التي تزيد مدة إيجارها عن 15 عاماً نحو 5.9%، بينما ارتفع المعدل إلى 7.4% للعقارات التي تقل مدة إيجارها عن خمس سنوات، مما يؤكد التوجه نحو الاستقرار والتدفقات النقدية المستدامة.
آفاق التوسع والخطوات المستقبلية
تمتلك جي بي مورغان حالياً خطاً نشطاً من عمليات الاستحواذ المحتملة عبر أسواق اللوجستيات الاستراتيجية وأنواع العقارات المختلفة. وتخطط الشركة لاستغلال هذا الفائض في رأس المال، الذي يتجاوز ضعف المستهدف، لتحويل هذه الفرص إلى عمليات استحواذ فعلية تتوافق مع تفويض الصندوق طويل الأمد.
كما ستستفيد المنصة من العلاقات المصرفية والشركات الواسعة التي تتمتع بها جي بي مورغان للبحث عن فرص استثمارية جديدة، وهو أمر يكتسب أهمية متزايدة مع اشتداد المنافسة في أسواق استثمار الإيجار الصافي. ومع عودة المستثمرين الذين كانوا ينتظرون انخفاض أسعار الفائدة، يبدو أن السوق يتجه نحو مرحلة جديدة من السيولة والنشاط الاستثماري.
